分區~住五        道路- 20米     近 楠梓火車站商圈
地- 94.9坪           開價-53.5萬              楠梓建地
王先生          0925-912808     鼎龍資產有限公司
 
 
🌆 基地基礎數據
地籍規格點擊打開 Artifact
🏗️ 開發效益試算
建築規劃模擬（參考值）
開發模擬方案點擊打開 Artifact
財務可行性分析
項目
數值
備註
營造成本
12萬/坪
含地下室開挖工程
管銷費用
總銷8%
含代銷+廣告+雜支
合理毛利率
25%~32%
依區域行情推估
投報率（IRR）
14.7%~18.2%
3年開發期計算
📍 區位價值評估
交通節點分析
區位優勢圖解點擊打開 Artifact
周邊機能矩陣
機能類型
設施名稱
距離
附加價值點
教育
楠梓國小
450m
總量管制學校就學優勢
商業
家樂福楠梓店
1.2km
日流量8,000人次商圈
醫療
健仁醫院
2.8km
區域級教學醫院
綠地
楠梓運動公園
1.5km
萬坪公園增值效應
⚠️ 風險管控重點
法規面
確認無航空噪音管制（距小港機場14km）
檢視高雄厝設計辦法適用性（影響陽台獎勵）
市場面
區域推案量年增23%（去化壓力評估）
銀行土建融緊縮政策影響（2025Q1放款成數下修5%）
環境面
地下水位檢測（楠梓坑溪流域防洪要求）
土壤液化潛勢分區查核（屬中度風險區）
📈 操作策略建議
最佳開發模式：
✅ 預售屋銷售（需取得建照後始得銷售）
✅ 收益型出租公寓（周邊學生租屋需求旺盛）
議價要點：
以實價登錄最高單坪48.7萬為基準
要求賣方提供地界鑑界報告
爭取3%∼5%簽約款遞延支付
📌 重要提醒：
建議同步評估「高雄市政府危老重建獎勵」，本案基地符合「更新單元劃定基準」，最高可獲20%容積獎勵，詳見《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第6條規定。
完整開發評估應含建築師簽證報告，建議預約鼎龍資產專案經理0925-912808安排現勘。
 
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