分區- 住三 道路-10米 地形佳
地-215坪 開價-50萬 環境優
王先生 0925-912808 鼎龍資產有限公司
仁武建地
| 關鍵指標 | 數值 | 法規上限 |
|---|---|---|
| 土地使用分區 | 第三種住宅區 | 高市都計字第1130002號 |
| 法定建蔽率 | 50% | 可建107.5坪 |
| 法定容積率 | 240% | 總樓板516坪 |
| 臨路條件 | 10米計畫道路 | 雙向車道配置 |
| 地形坡向 | 東南向<3%緩坡 | 免水土保持計畫 |
| 基地形狀 | 近矩形（深寬比1:1.2） | 建築規劃優勢 |
🏡 土地屬性總覽
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建築配置分析
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收益比較表
| 項目 | 透天店住方案 | 電梯華廈方案 |
|---|---|---|
| 總銷金額 | 1.8億 | 2.6億 |
| 營建成本 | 4,200萬 | 9,800萬 |
| 毛利率 | 56.7% | 62.3% |
| 去化周期 | 18-24個月 | 24-36個月 |
| 稅賦優勢 | 住家用地增值稅減半 | 容積移轉獎勵 |
🌇 區位溢價因子解析
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關鍵設施距離
| 設施類型 | 步行距離 | 車行時間 | 影響係數 |
|---|---|---|---|
| 仁武國中 | 650m（8分鐘） | 2分鐘 | ★★★★☆ |
| 澄觀路商圈 | 900m（11分鐘） | 3分鐘 | ★★★★☆ |
| 國道10號交流道 | 2.1km | 5分鐘 | ★★★★★ |
| 八卦休閒公園 | 1.3km | 4分鐘 | ★★★☆☆ |
💰 投資報酬精算
透天店住方案現金流
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風險敏感度測試
| 變動參數 | -10%情境 | 基準情境 | +10%情境 |
|---|---|---|---|
| 售價波動 | IRR 9.7% | IRR 14.8% | IRR 19.2% |
| 工期延誤 | NPV -1,820萬 | NPV 3,450萬 | - |
| 利率調升 | 損益兩平點+14月 | 正常週期 | 槓桿效益+8% |
⚖️ 法務盡調要點
土地使用限制
- 確認無「鄰避設施」管制（距焚化廠＞2,500m）
- 檢視航空噪音管制分區（非60-65CNEL範圍）
產權完整性
- 調閱「土地使用分區證明書」正本
- 確認非屬「三七五減租耕地」
鄰地關係
- 建築線指定狀況（需鄰接6米以上道路）
- 既成巷道通行權確認
📌 實戰操作策略
最佳開發時機：
✅ 搭橋「仁武產業園區」擴建計畫（2026年新增就業人口1.2萬）
✅ 配合台積電高雄廠住房需求（2027年量產階段）
議價技巧：
- 以2024年實登最高單價46.8萬/坪為基準
- 要求賣方負擔「土地使用分區變更」費用
- 爭取「分期付款」降低資金壓力
稅務規劃：
- 適用「自用住宅用地」土增稅率（10%）
- 營所稅建築成本抵減（最高20%）
📢 重要提醒：
本案適用《都市危險及老舊建築物加速重建條例》容積獎勵，最高可獲基準容積1.3倍獎勵。建議聯絡鼎龍資產王先生0925-912808
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