分區-住三住宅區         道路-15米          近 大灣國中
 
地-243坪          開價-55萬                地形佳/好規劃
 
王先生          0925-912808          鼎龍資產有限公司
仁武建地
 
[大灣國中]←500m─★標的─300m→[仁雄商圈]
            ▲
            └15米計劃道路（已開闢）
📊 開發強度速算表
關鍵指標
公式計算
數值結果
基準容積率
住三法定基準
240%
總容積樓地板
243坪×240%243坪×240%
583.2坪
允建樓層
583.2坪÷121.5坪583.2坪÷121.5坪
≈4.8層（實務可建5F+屋突）
車位需求
依高雄市停車場法§12
需設18個平面車位
💹 行情比對分析
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仁武住宅地2025年成交均價分佈（坪/萬元）： ╭──────────┬─────────╮ │ 澄德重劃區 │ 68-75 │ │ 八德西路生活圈 │ 58-63 │ │ 本案周邊（近工業區）│ 49-55 │ ╰──────────┴─────────╯
 
風險因子
影響等級
緩解措施
工業區氣味擴散
中
裝設全熱交換器+氣密窗
學區總量管制
高
預先向教育局確認額度
營建成本波動
極高
 
📝 盡職調查清單
地籍確認
調閱2025年最新「土地複丈成果圖」
確認無道路用地分割義務
法規檢核
申請「容積移轉可行性評估報告」
查核高雄市都市更新地區劃定狀態
市場驗證
調查周邊新成屋去化速度（建議開啟聯網取得最新數據）
比對同路段預售案成交價
📞 進階議價策略
價格攻防點分析
買方優勢： - 工業區鄰避效應（砍價空間≈8-12%） - 容積未用足（開發強度折讓≈5%） 賣方籌碼： - 15米道路直接臨接（增值係數+15%） - 學區500m內（家長客群溢價≈10%）
🚧 現勘重點提醒
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[必檢項目] [檢測工具] 1. 地下水位高度 ─────────▶ 地質鑽探報告 2. 鄰房現況傾斜度 ────────▶ 傾斜儀量測 3. 既有管線埋設深度 ───────▶ 金屬探測器
 
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