分區~住宅區          地-64.7坪                道路-12米      
近 岡山醫院           生活機能佳             開價-30萬                
 
王先生        0925-912808        鼎龍資產有限公司  
岡山建地
 
 
 
核心指標
數值
法規基準
使用分區
住宅區
高市都計字第1130501號
基地面積
64.7坪（214㎡）
最小開發規模
建蔽率
50%
可建32.35坪
容積率
240%
總樓板155.28坪
臨路寬度
12米計畫道路
雙向車道配置
地形完整性
方正街廓（深寬比1:1.1）
建築規劃優勢
 
🏘️ 土地屬性分析
住宅用地法定參數點擊打開 Artifact
🏗️ 開發方案比選
建築配置模擬
開發可行性方案點擊打開 Artifact
收益比較表
項目
透天住宅方案
電梯公寓方案
總銷金額
9,680萬
1.12億
營建成本
3,200萬
4,500萬
毛利率
52.1%
59.8%
銷售週期
12-18個月
18-24個月
稅賦優惠
自用住宅稅率
容積獎勵適用
🌆 區位價值解析
生活圈機能評比點擊打開 Artifact
關鍵設施距離
設施類型
步行距離
車行時間
影響係數
岡山醫院
450m（5分鐘）
1分鐘
★★★★★
岡山火車站
1.2km
3分鐘
★★★★☆
樂購廣場
2.3km
6分鐘
★★★☆☆
兆湘國小
850m
2分鐘
★★★★☆
💵 財務精算模型
透天住宅現金流
5年現金流預測點擊打開 Artifact
風險壓力測試
波動因子
-15%情境
基準情境
+15%情境
售價下調
IRR 11.2%
IRR 18.4%
IRR 24.7%
成本超支
NPV -620萬
NPV 1,020萬
-
利率上調
損益兩平+10月
正常週期
槓桿效益+12%
⚖️ 法務盡調重點
土地使用確認
調閱最新「土地使用分區證明書」
確認非屬「文化資產保存區」範圍
鄰地關係檢核
建築線指定狀況（臨接道路合法性）
既成巷道通行權歷史沿革
環境限制
檢視「土壤液化潛勢圖」風險等級
確認非屬「地下水管制區」
🎯 操作策略建議
最佳開發時序：
✅ 配合「岡山捷運延伸線」2026年動工利多
✅ 銜接「路竹科學園區」住房需求上升週期
議價技巧：
以2024年實登最高單價28.6萬/坪為基準
要求賣方提供「無違建證明」
爭取「工程款信託」保障機制
 
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